부동산을 사고, 보유하고, 매도할 때 각각의 단계에서 다양한 세금이 부과됩니다. 부동산 거래는 금액이 크고 세금 부담도 상당하기 때문에 관련 세법을 정확히 이해하고 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 부동산과 관련된 주요 세금인 취득세, 보유세(재산세·종합부동산세), 양도소득세에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1. 취득세 – 부동산 매입 시 부담하는 세금
1) 취득세란?
부동산을 매입할 때 발생하는 세금으로, 취득 가격(매매가)에 일정 비율을 곱해 계산됩니다. 부동산을 살 때 한 번만 납부하면 됩니다.
2) 취득세율
취득세율은 부동산의 종류와 가격에 따라 차이가 있습니다.
구분주택가액 6억 원 이하주택가액 6억~9억 원주택가액 9억 원 초과
| 1주택 | 1.1% | 1.3% | 3.5% |
| 2주택 | 8% | 8% | 8% |
| 3주택 이상 | 12% | 12% | 12% |
| 비주택(상가, 토지) | 4.6% | 4.6% | 4.6% |
- 1주택자의 경우 세율이 상대적으로 낮지만, 2주택 이상부터는 중과세가 적용됩니다.
- 2024년 현재, 생애 최초 주택 구입자는 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
3) 취득세 절세 방법
- 생애 최초 주택 구입자 감면 혜택: 일정 요건을 충족하면 취득세 50~100% 감면
- 신혼부부·다자녀 가구 감면 혜택: 소득 요건 충족 시 일부 감면
- 증여보다는 매매 활용: 증여 취득세율(12%)이 높기 때문에 매매를 활용하는 것이 절세에 유리
2. 보유세 – 부동산을 소유하고 있을 때 내는 세금
보유세는 매년 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 세금으로, 재산세와 종합부동산세(종부세) 두 가지가 있습니다.
1) 재산세
- 재산세는 과세 기준일(6월 1일) 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 부과됩니다.
- 지방자치단체가 부과하며, 주택·건물·토지 등에 대해 부과됩니다.
재산세율 (주택 기준)
과세표준세율
| 6,000만 원 이하 | 0.1% |
| 6,000만 원 ~ 1억 5,000만 원 | 0.15% |
| 1억 5,000만 원 ~ 3억 원 | 0.25% |
| 3억 원 초과 | 0.4% |
- 재산세는 7월과 9월 두 번 나눠서 납부 가능
- 단독주택·아파트 등 주택 유형과 위치에 따라 세액 차이 발생
2) 종합부동산세 (종부세)
종합부동산세는 일정 금액 이상의 주택을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다.
보유 주택수종부세 과세 기준 (2024년 기준)
| 1주택자 | 11억 원 초과 시 부과 |
| 2주택 이상 | 6억 원 초과 시 부과 |
- 과세 기준일(6월 1일) 기준으로 부과되므로, 매매 타이밍을 조정하면 절세 가능
- 1주택자는 장기 보유 시 세액 감면 혜택 가능
3) 보유세 절세 방법
- 공시가격 조정 신청: 공시가격이 과도하게 높게 책정되었다면 조정을 신청할 수 있음
- 부부 공동명의 활용: 1인 명의보다 공동명의로 하면 세금 부담 감소
- 임대사업자 등록: 일정 조건을 충족하면 보유세 감면 혜택 가능
3. 양도소득세 – 부동산을 팔 때 내는 세금
양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 이익(양도 차익)에 대해 부과되는 세금입니다.
1) 양도소득세 계산 방법
양도소득세 = (양도가 - 취득가 - 필요경비) × 세율
보유 기간기본 세율 (1주택)다주택자 중과세율
| 1년 미만 | 45% | 70% |
| 1~2년 | 35% | 60% |
| 2년 이상 | 6~45% | 30~75% |
- 1년 미만 보유 시 세율이 매우 높으므로, 장기 보유하는 것이 유리
- 다주택자는 중과세율 적용됨
2) 양도소득세 절세 방법
- 1세대 1주택 비과세 요건 활용
- 보유기간 2년 이상
- 실거주 2년 이상 (9억 원 초과 시 초과분에 대해 과세)
- 장기 보유 특별공제 활용
- 3년 이상 보유 시 최대 30% 공제 가능
- 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제 가능
- 부부 증여 후 매도
- 배우자에게 증여한 후 일정 기간(10년 이상) 보유하면 세금 절감 가능
결론
부동산 관련 세금은 취득, 보유, 양도 단계에서 각각 부과되며, 사전에 전략적으로 대비하면 합법적으로 세금을 줄일 수 있습니다.
- 취득세: 1주택자는 부담이 적지만, 다주택자는 중과세 조심
- 보유세: 종부세 기준을 고려하여 명의 분산, 임대사업자 등록 등의 절세 전략 필요
- 양도소득세: 장기 보유 및 1세대 1주택 비과세 혜택을 적극 활용
부동산 세금 정책은 매년 변화하므로 최신 정보를 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.